知っててお得!   
       不動産売買の流れについて
「三伸ホーム」 
【不動産売却の流れ】

 1.始めに信頼できる、地域の不動産会社で価格査定してもらいます。
   (査定価格とは通常の営業活動で3か月程度で売却が可能な価格(媒介価格)のことです。)

  【簡易価格査定(机上査定)】

 ※三伸ホームでは、簡易査定(机上査定)の場合は、@物件の住所(地番)、A土地の面積、
  B建物の面積と構造・間取り・築年数、C現況入居中か空の区別などが分かれば、パソコン
  で机上調査して媒介価格を無料査定し、郵便又はメール・FAX等でお知らせいたします。

   ・メールの場合は、SSL対応の<売却依頼のお問合わせフォーム>から送信してください。
   ・お電話の方は、佐田携帯090−3013−4522 Faxは099−246−0051 です。

   (遠隔地の場合の査定依頼について)

   ※三伸ホームの価格査定に付いては、鹿児島市・日置市を含む薩摩半島のほぼ全域と、
    いちき串木野市・薩摩川内市・姶良市・霧島市・伊佐市・湧水町・さつま町の範囲です。
   ※離島に付いては、種子島だけに限定させて頂きます。

物件の管轄法務局は鹿児島地方法務局の管轄のご案内←をご参照下さい。


  【媒介価格査定書作成依頼は有料です】

   不動産媒介価格査定書の作成は、簡易査定と違い公的証明資料添付と現地調査及び
   物件写真の添付が必要ですので、下記の実費と書類作成費用が必要になります。

   媒介価格査定書作成は、下記の実費以外に調査及び書類作成費用として税込1万円
   頂きます。また、上記の取扱いエリアより遠方の査定費用に付いては、別途交通費が発生
   する場合が有ります。

   @物件の字絵図一通(450円)、A物件の測量図一通(450円)
   B物件の登記簿謄本「土地及び建物」各一通ずつ(各600円)
    又は、登記事項要約書(一通450円)
    土地が複数の筆数に分かれている場合は全ての筆に付いて取る必用が有ります。
    又、道路の持分がある場合も全ての持分に付いて取る必用が有ります。

   これらの書類は物件所在地を管轄する法務局で取る事が出来ます。
   括弧内は登記印紙の費用です。書類を取るには法務局所定の申請用紙に
   該当する物件の所在地番(住居表示と違う事がある)を記入して
   登記印紙を貼付の上法務局窓口に提出する。郵送での取り寄せも可能です。
   (インターネットの登記情報サービス↓で図面や要約書が取れるサービスもあります。)
     (財)民亊法務協会の登記情報提供サービス

   ※登記についてよくわからない方はこちら↓

    【不動産登記のABC】

    【登記に関する質問】

 2.査定価格を参考に売却価格の決定をします

 3.不動産会社の選択

 4.3種類の媒介契約の締結(専属専任・専任・一般媒介)方法があります。

 5.不動産会社の営業活動(広告などをしてもらいます。)

 6.購入希望のお客様に現地の見学をしていただきます。

 7.売買条件の交渉(購入者の希望条件の検討等)

 8.売買契約(手付け金を交付します。)

 9.引渡の準備(権利証・実印・印鑑証明書・住民票等が必要です。)

10.物件引渡及び残金の受領 (媒介手数料は成約報酬です。)

   ※売却のご相談はこちらから⇒<売却依頼のお問合わせフォーム>

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■不動産売却の際の注意事項

 1.敷地の境界を明確にしておく。

 2.建物のメンテナンスを充分に。整理清掃も重要です。

 3.住宅ローンの借入があるときは、元金の残りを金融機関に確認する事。

 4.購入当時のパンフレットや受領した図面・書面・物件の権利証などを確認しておく事。

 5.不動産会社の査定書の内容を確認、販売事例が古いと査定価格より実売価格が
   下がる場合もあります。また、査定価格は近隣の同程度の販売物件より少し低
   くなります。自分の家は可愛いけども、客観的に見ることが必要です。

 6.販売価格は十分検討して。市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない
   高価格の不動産を不動産会社は熱心に営業できません。近隣の市場に合わせる
   のが一番。早期売却を狙うのなら少し安めの価格設定で。また、価格の交渉
   があったときのために最低限の価格条件なども決めておきましょう。

 7.媒介契約は3種類。専属専任媒介契約専任媒介契約は1社にのみ売却の依頼
   をする方法です。当然不動産会社の責任も重くなります。1週間または2週間
   に1度以上文書による営業報告があります。
   一般媒介契約は複数の不動産会社に売却の依頼をする方法です。この場合不動
   産会社の営業報告などの責任はありません。

 8.購入希望者が現れたら現地を見てもらうことになります。購入の検討に値する
   かどうかは、第一印象でまず判断します。お客様を迎える準備が必要です。
   境界確認・敷地及び建物の内外部の清掃、整理整頓、出来る限りのメンテナンスを。
 ※シロアリに付いては、売主の責任で専門業者によるシロアリ点検を行ってもらい、
   引き渡し以前に点検証明書を発行してもらう事をお勧めします。
   もし、シロアリ被害が出ていた場合は、当然に売主により駆除工事を行って引き渡す
   のが近年の不動産取引きの常識となっています。


 9.購入希望者に気に入ってもらえば、不動産会社を通じて売買の希望条件等の連
   絡があります。自分で決めた最低条件以上であれば成立となるでしょう。

10.付帯物設備等がある場合。照明器具やエアコンなど付けて売却するときは、書
   面で決めておきます。それがセールスポイントになることもあります。
  ※未登記建物が有る場合は、なるべく売主の責任で登記して売却するのが事後
   のトラブルを未然に防ぐためにも、スムーズな売買取引を行う為にも必要だと思
   います。(未登記で建物を引き渡すと、引き渡し後に、固定資産税の件や所有権
   の問題でトラブルになる事が有ります。)


11.売主の瑕疵担保責任。たとえ中古住宅であってもその不動産に瑕疵(隠れた傷
   ・雨漏り・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等)があった場合
   売主は修復の義務があります。事前にこれらの確認や点検が必要です。
   但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は
   売主に瑕疵担保責任はありません。

12.売却した年の翌年に確定申告をします。マイホーム売却の特例控除や買い換え
   の特例の適用、売却損がある場合の所得税還付などは、確定申告をしないと適用
   されません。

■売却にかかる費用と税金の一覧

 1.印紙代(国税)売買契約書に貼付します。

 2.登記費用(国税)表示変更・抵当権抹消登記の費用です。

 3.仲介手数料(不動産会社への手数料)

 4.修理修繕費用(修理・修繕後、引渡をする場合など)

 5.不動産譲渡所得税(国税)売却利益がある場合。

 6.住民税(地方税) 売却利益がある場合。

 7.建物解体費用(更地で売る場合)

 8.測量・分筆登記費用(境界の確定や土地を切り売りする場合)

 そのほかその案件によっては、様々な特別な費用が発生する場合が有りますので、売却が成立する前に、媒介業者に凡その見積もりを出して貰うようにしましょう。


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